Comprar um imóvel já é muitas vezes um processo que gera ansiedade e insegurança, em especial se esse imóvel está localizado fora do seu país de nacionalidade, em que as regras e legislação são diferentes.
Por isso, é muito importante que nesse momento o comprador tenha o apoio jurídico de um advogado com conhecimento em Direito Imobiliário e experiência em processos de compra e venda de imóveis.
Mas, você sabe qual a função de um advogado neste momento tão importante?
Abaixo, iremos detalhar como é realizada a aquisição de um imóvel em Portugal, e a importância de uma assessoria jurídica nestas situações.
O papel do advogado no processo de aquisição de imóvel
De início, saiba que é o advogado quem representa seus interesses legais, como comprador.
Este profissional deverá estar habilitado a exercer a profissão em Portugal, ou seja, possuir inscrição ativa na Ordem dos Advogados Portugueses.
É da responsabilidade desse profissional a verificação de todas as informações relacionadas ao imóvel: taxas, hipotecas existentes, dívidas que porventura existam em nome não apenas do imóvel isolado, mas do condomínio ao qual este pertença (se for o caso).
Deverá o advogado analisar a Caderneta Predial do imóvel a ser adquirido, a sua Certidão de Registro Predial, a Licença de Habitação, a Ficha Técnica e o seu Certificado Energético.
Irá ainda confirmar com a Autoridade Tributária e Aduaneira (Setor de Finanças) que todo o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) foi pago.
Também pesquisará se há hipotecas que recaiam sobre o imóvel, credores ou mesmo se não existe lista preferencial de aquisição deste imóvel, caso quando o proprietário ao vender seu bem deve primeiro oferecê-lo a um possível comprador preferencial previsto em lei.
Se o imóvel for detido por uma empresa, deverá também verificar a sua Certidão do Registo Comercial.
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O advogado também deve ser responsável por redigir o contrato de promessa compra e venda, conhecido como CPCV, e organizar/orientar/providenciar toda a documentação necessária para realizar a escritura.
A razão pela qual aconselhamos a intervenção de um advogado contratado por si para a sua representação individual no processo deve-se ao fato de que este profissional irá zelar especialmente pelos seus interesses.
O notário em Portugal tem papel isento, ou seja, não trabalha em prol dos interesses nem do comprador nem do vendedor.
Resumindo, o advogado em Portugal tem a responsabilidade legal sobre si como comprador.
Além de verificar se a documentação da propriedade se encontra legalizada, averigua também quem é/são o(s) proprietário(s) e se existe alguma hipoteca ou outra dívida sobre a mesma.
Caso não seja detetado, corre o risco de assumir uma dívida ou hipoteca do vendedor.
Todos esses registos estão acessíveis on-line para os advogados, o que significa que eles têm acesso às informações atualizadas sempre que solicitadas.
O advogado deve também verificar as atas e documentos financeiros do condomínio.
Caso seja um novo projeto de construção, esse profissional deve verificar a licença de construção e a solvência do vendedor.
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É muito importante que esteja sempre em comunicação com o seu advogado, para que nenhuma informação importante seja perdida.
Além disso, é sempre possível passar uma procuração ao seu advogado, mesmo que você não esteja em Portugal.
Esta procuração permite que ele assine o contrato de promessa compra e venda para que você não precise estar em Portugal.
Da mesma forma, o advogado poderá assinar também em seu nome a escritura, se for de seu interesse ou necessidade.
Uma procuração permite ainda ao advogado agir em seu nome, após a compra, para requerer a ligação à água, gás e eletricidade na sua nova propriedade.
Cuidados antes de adquirir um imóvel em Portugal
Providenciar um Número de Identificação Fiscal – NIF
Antes de comprar um imóvel em Portugal (ou mesmo para abrir uma conta bancária), precisará de um número fiscal (Número Fiscal de Contribuinte).
Este documento pode ser requerido e recebido em uma Repartição de Finanças localizada em território português.
Será necessário fornecer um documento de identificação (título de residência/cartão de residência ou passaporte válido).
Deverá também apresentar um endereço em Portugal.
Este será utilizado pela Administração Fiscal para localizá-lo e enviar as notificações relativas à sua “vida” tributária em Portugal.
Se não tem um endereço português, é necessário que possua um Representante Fiscal.
Este Representante pode ser seu próprio advogado, caso ele possua residência fiscal em território português.
Abrir uma conta bancária em Portugal
De posse do NIF, deverá então providenciar a abertura de uma conta bancária em Portugal.
Para tanto, além do NIF, precisará apresentar seu documento de identificação e um comprovante de morada.
Alguns bancos exigem, ainda, uma quantia mínima a ser depositada no ato de abertura da conta.
Caso não possa realizar a abertura dessa conta bancária em pessoa, alguns bancos aceitam abrir conta através de procuração.
Este ato também poderá ser executado pelo advogado que contratar para realizar sua assessoria jurídico-imobiliária.
Escolha uma Imobiliária devidamente licenciada
É possível realizar a aquisição de imóvel entre as partes em a intervenção de intermediários.
Contudo, fica sujeito a sofrer omissão de informações quanto ao imóvel ou precisar solucionar questões referentes ao mesmo por conta própria, sem auxílio especializado.
Assim, contar não só com o apoio jurídico, mas também a mediação de uma imobiliária licenciada (identificadas por um número AMI) é sempre um caminho mais seguro e tranquilo.
Pesquisar bastante
Escolhida a imobiliária, chegou o momento de buscar seu imóvel.
A pesquisa pelo local mais apropriado muitas vezes é prazerosa e empolgante, mas pode também causar algum stress, em especial se ainda não reside em território português.
Nesse momento, já poderá contar com o apoio do advogado, através da assessoria jurídico-imobiliária.
Com uma procuração concedida por si, este profissional poderá representá-lo junto a um mediador imobiliário e/ou ao proprietário dos imóveis.
Irá analisar pessoalmente as condições do local escolhido por si, ou até mesmo fazer a busca em seu nome junto a uma imobiliária, sempre considerando todos os critérios estabelecidos por seu cliente.
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Já encontrou seu imóvel. Quais os passos seguintes?
Verificar a “história” do imóvel
A partir do momento que decidir qual o imóvel irá de fato adquirir, e caso sua proposta de compra seja aceita, chegou o momento de verificar toda a documentação referente ao bem.
A assessoria jurídico-imobiliária de advogado neste momento é imprescindível.
Este profissional irá verificar todos os documentos vinculados ao imóvel.
Fará também pesquisa sobre a situação de habitabilidade, tributária e registral deste local, do condomínio do qual faça parte (se for o caso), e até mesmo dos antigos proprietários e construtora responsável.
Isto evitará que acabe por contrair dívidas associadas, ou mesmo se comprometer a comprar um bem que não possui condições de habitação ou tem problemas quanto à documentação/registro nos órgãos responsáveis.
Formalizar um Contrato Promessa de Compra e Venda
Ultrapassada a etapa anterior, estando tudo de acordo com o imóvel, o próximo passo indicado é a formalização de um Contrato Promessa de Compra e Venda (CPDV).
Neste documento, você irá se comprometer a comprar o imóvel, e o proprietário a vendê-lo a si pelo valor e dentro do prazo acordados.
Neste momento, em geral deverá pagar um sinal (entre 10% e 20% do preço de compra) e definir uma data (até 6 meses) para concluir a compra.
Este contrato deve ser assinado pelo comprador e pelo vendedor, ou por seus procuradores devidamente qualificados para o ato.
Ou seja, caso não possa estar presente, poderá contar com seu advogado contratado a prestar a assessoria jurídico-imobiliária.
Ainda, o CPCV deve fazer referência aos documentos legais e detalhar os termos em que a transação será concluída e as condições da venda.
A lei portuguesa protege ambas as partes: se o comprador desistir da compra após assinatura do CPCV, pode perder o valor do sinal.
Já se o vendedor decidir não cumprir com esse contrato, terá que devolver o dobro do valor do sinal ao comprador, ou pode ser forçado a concluir a venda.
Não é obrigatório que o contrato seja elaborado por um advogado, mas é o recomendável.
Caso não seja elaborado pelo advogado contratado por si para a assessoria jurídico-imobiliária, indicamos que antes da assinatura esse profissional analise esse documento.
Regularizar o pagamento dos tributos e valores vinculados ao imóvel
Entre a assinatura do CPCV e a Escritura do Imóvel, o promitente comprador deverá pagar o IMT – Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis.
O IMT tem de ser pago antes do momento da escritura (com exceção para os imóveis isentos deste tributo).
Concluir a Venda através da formalização da Escritura Pública de Compra e Venda
Para completar a compra, todas as partes envolvidas deverão se dirigir a um órgão competente para a formalização da Escritura Pública de Compra e Venda.
Caso esteja impossibilitado, poderá ser representado por seu advogado mediante procuração específica.
Mesmo que possa ir pessoalmente, o acompanhamento do advogado que lhe presta a assessoria jurídico-imobiliária é altamente recomendado.
Lembramos que o ato de assinatura da escritura deve ser previamente agendado no órgão onde será realizado.
Esse agendamento pode ser realizado pela imobiliária ou o proprietário, o comprador ou seu advogado.
A Escritura de Compra e Venda deverá ser lida e assinada por todos.
Neste momento, o valor restante do preço de compra deve ser pago.
A partir daí o imóvel passará à sua propriedade.
Em geral, quando feito em sistema de “Casa Pronta” ou Conservatória de Registo Predial, a mudança de titularidade do imóvel para fins fiscais é registrada automaticamente no sistema da Autoridade Tributária e Aduaneira.
Mas, para evitar contratempos, aconselhamos que verifique em uma semana após a aquisição do imóvel se esse registro foi de fato realizado.
Esta verificação também poderá ser feita pelo seu advogado.
Agora que já sabe tanto a importância de uma assessoria jurídico-imobiliária prestada por um advogado como o passo a passo básico para a aquisição de um imóvel em Portugal, ficou mais claro como se dá esse processo.
O mais importante é ao decidir comprar um terreno, casa ou apartamento, que esse momento venha acompanhado de segurança e tranquilidade.
Assim, o objetivo é que seja uma fase livre o máximo possível de stress para que possa aproveitar a alegria de ter uma nova morada.
